Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ bringt steuerliche Erleichterungen

Vor dem Hintergrund der in die Krise geratenen Baubranche – ausgelöst durch gestiegene Zinsen wie auch erhöhte Material- und Lohnkosten – sollen mit dem Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ wichtige konjunkturelle Impulse gesetzt werden, leistbarer Wohnraum geschaffen und der Zugang zu Eigentum erleichtert werden. Die wichtigsten Eckpunkte wurden Ende Februar 2024 im Rahmen eines Vortrags an den Ministerrat vorgestellt – weite Teile des Konjunkturpakets wurden bereits im Nationalrat beschlossen. Wichtige ausgewählte Aspekte werden nachfolgend im Überblick dargestellt. Zu den Änderungen im Rahmen der Liebhabereibeurteilung siehe den gesonderten Beitrag in dieser Ausgabe. Zum „Handwerkerbonus PLUS“, der auch ein wichtiger Teil des Konjunkturpakets ist, siehe KI 04/24.

Erhöhte AfA für Wohngebäude

Bereits im Rahmen des Konjunkturstärkungsgesetzes 2020 ist eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Gebäude eingeführt worden. Nun wurde die Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude im Betriebs- und im Privatvermögen weiter verbessert. Konkret kann in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung von Wohngebäuden der 3-fache Wert der Absetzung für Abnutzung (AfA) angesetzt werden. Im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt die AfA nunmehr jeweils 4,5 % für drei Jahre. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anwendbar. Die schnellere Abschreibung von Gebäuden ist für Neubauten möglich, welche zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026 fertiggestellt werden und ist zudem an das Einhalten ökologischer Standards („Klimaaktiv Bronze-Standard“) geknüpft.

Bessere Abschreibungsmöglichkeit bei Sanierungsmaßnahmen

Grundsätzlich ist der Herstellungsaufwand im Wege der AfA auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. In gewissen Fällen − etwa bei Aufwendungen i.Z.m. Denkmalschutz − war schon bisher eine beschleunigte Abschreibung möglich. Diese beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen wurde nunmehr erweitert (erstmals anwendbar ab dem Kalenderjahr 2024), damit auch Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Fünfzehntelabsetzung beschleunigt abgesetzt werden können, sofern eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes ausbezahlt wird. Insbesondere sind ökologisch ausgerichtete „Nachverdichtungen“ damit steuerlich begünstigt.

Ökozuschlag für Wohngebäude

Die Erreichung der Klimaziele ist eine wesentliche immanente Zielsetzung auch im Rahmen der „Wohnraum- und Bauoffensive“. Deshalb wird auch die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und die Umrüstung auf klimafreundliche Heizungssysteme steuerlich begünstigt. Das „Öko-Sonderausgabenpauschale“ hat schon bisher steuerliche Anreize für den privaten Wohnbereich geschaffen (Stichwort thermisch-energetische Sanierung und „Heizkesseltausch“). Mit einem neuen „Ökozuschlag“ werden nun klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen bei vermieteten Wohngebäuden steuerlich attraktiver. Die Förderung besteht darin, dass bei vermieteten Wohnobjekten begünstigte Maßnahmen mit einem Zuschlag von 15 % für die Jahre 2024 und 2025 gefördert werden (abzugsfähig als Betriebsausgaben oder Werbungskosten). Solche Maßnahmen sind z.B. die Dämmung von Außenwänden, der Fenstertausch, die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses mit dem Ziel, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern.

Wohnschirm wird aufgestockt

Der sogenannte Wohnschirm wird im Jahr 2024 um weitere 60 Mio. € aufgestockt, sodass 2024 insgesamt 125 Mio. € für den Bereich Wohnen zur Verfügung stehen. Konkret werden damit Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung gefördert, um der anhaltenden Teuerungswelle entgegenzuwirken.

Abschaffung von Nebengebühren beim Eigentumserwerb

Für 2 Jahre befristet (von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026) werden die Nebengebühren beim Eigentumserwerb – das sind die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr – abgeschafft. Dies gilt für die Anschaffung des Eigenheims mit Hauptwohnsitzbegründung und ist technisch als Freibetrag bis zu 500.000 € (Anschaffungskosten) ausgestaltet. Sofern die 500.000 € überschritten werden, entfallen die Nebengebühren nur bis zu dieser Grenze – ab einem Erwerb von 2 Mio. € entfällt die Begünstigung zur Gänze. Um diese Begünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der bisherige Wohnsitz für zumindest 5 Jahre aufgegeben werden und der Hauptwohnsitz im neuen Eigenheim für zumindest 5 Jahre begründet werden. Der pfandrechtlich gesicherte Betrag muss für die Inanspruchnahme dieser Befreiung ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft aufgenommen worden sein.

Erleichterungen bei niedrig verzinsten Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung

Mittels Änderung des Finanzausgleichsgesetzes 2024 wurde auch eine Zinsunterstützung für Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung beschlossen. Die Länder haben dadurch etwa die Möglichkeit, bis zum Jahr 2028 beim Bund Mittel aufzunehmen und damit niedrig verzinste Darlehen mit einem Maximalzinssatz von 1,5 % und bis zu 200.000 € Kreditsumme für Wohnbauförderung an natürliche Personen vergeben zu können.

ÖGK-Kurzinfo zu Meldefristen

Die ÖGK hat unlängst über die große Bedeutung der korrekten und rechtzeitigen Meldung i.Z.m. Dienstnehmern informiert – insbesondere bei der Abmeldung von Dienstnehmern. Das Einhalten von Meldefristen hat viele Vorteile wie etwa das Vermeiden von Säumniszuschlägen bei verspäteten oder fehlenden Meldungen oder das Vermeiden von zeit- und kostenintensiven Rückfragen und Erhebungen. Eine lückenlose Einhaltung der Meldefristen trägt auch dazu bei, dass die Beschäftigten die ihnen zustehenden Versicherungsleistungen schnellstmöglich und in der richtigen Höhe in Anspruch nehmen können.

Der erste Schritt zur Einhaltung der Meldefrist ist die richtige (zeitliche) Ermittlung der Meldefrist. Dem Informationsschreiben der ÖGK folgend wird bei der Berechnung von Fristen, die nach Tagen bestimmt sind, jener Tag nicht mitgerechnet, in den der Zeitpunkt oder das Ergebnis fällt, wonach sich der Anfang der Frist richten soll. Beginn und Lauf einer Frist werden durch Samstage, Sonntage oder gesetzliche Feiertage nicht behindert. Fällt jedoch das Ende einer Frist auf einen Samstag, Sonntag, gesetzlichen Feiertag, Karfreitag oder 24. Dezember, so ist der nächste Tag, der nicht einer der vorgenannten Tage ist, als letzter Tag der Frist anzusetzen.

Um einen Dienstnehmer korrekt von der Pflichtversicherung abzumelden bzw. wenn die Beitragspflicht nach dem BMSVG endet, muss eine Abmeldung erstattet werden. Die Abmeldung muss binnen sieben Tagen nach dem Ende der Pflichtversicherung an den zuständigen Krankenversicherungsträger übermittelt werden.

Sozialversicherung ist auch bei dem Betrieb von Photovoltaikanlagen zu berücksichtigen

Der Betrieb von Photovoltaikanlagen und der damit verbundene Verkauf von Strom hat in den letzten Monaten innerhalb der Bevölkerung immer mehr an Popularität gewonnen. Wenngleich der Betrieb von Photovoltaikanlagen durch natürliche Personen unter bestimmten Voraussetzungen steuerbefreit ist (Einspeisung bis zu 12.500 kWh, sofern die Anlage die Grenze von 35 kWp und deren Anschlussleistung 25 kWp nicht übersteigt; siehe dazu auch KI 12/23 für umsatzsteuerliche Begünstigungen), kann dennoch Sozialversicherungspflicht hervorgerufen werden.

Sozialversicherungsrechtlich sind die Einkünfte regelmäßig unbeachtlich, sofern diese einkommensteuerlichen Grenzen unterschritten werden. Wenn jedoch die Grenze für die Steuerbefreiung überschritten wird, kann dies eine Pflichtversicherung nach dem Gewerblichen Sozialversicherungsgesetz nach sich ziehen bzw. bei bereits bestehender Pflichtversicherung beitragsrechtlich relevant sein. Liegen steuerlich betrachtet Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, so zieht das eine Prüfung und gegebenenfalls Feststellung einer Pflichtversicherung als Neue Selbständige nach sich, sofern die Versicherungsgrenze von 6.221,28 € für das Jahr 2024 überschritten wird. Neue Selbständige müssen übrigens das Überschreiten der Versicherungsgrenze (nicht nur bei Einkünften aus Photovoltaikanlagen) spätestens innerhalb von 8 Wochen nach Ausstellung des Einkommensteuerbescheides der SVS melden, um den Strafzuschlag von 9,3 % zu vermeiden. Bei bereits bestehender Pflichtversicherung erhöhen die Einkünfte aus der Netzeinspeisung wiederum die Beitragsgrundlage.

Andere sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen ergeben sich, wenn der erzeugte Strom überwiegend für den eigenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb verwendet wird. Die Überschusseinspeisung ins öffentliche Netz von mehr als 12.500 kWh gilt dann als land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit, welche der Pflichtversicherung und Beitragspflicht nach dem Bauern-Sozialversicherungsgesetz (BSVG) unterliegt, sofern auch die allgemeinen Voraussetzungen für solche Nebentätigkeiten erfüllt sind.

Häufige Fragen zum 0 % Steuersatz für Photovoltaikmodule

In der KI 12/23 haben wir über die Voraussetzungen für die Umsatzsteuerbefreiung für Photovoltaikmodule berichtet. Das BMF hat unlängst Anfragen von Interessensverbänden (z.B. Bundesverband Photovoltaic Austria) veröffentlicht, deren Antworten für die praktische Inanspruchnahme dieser Begünstigung hilfreich sein können. Nachfolgend sind einzelne Fragen und Antworten zusammengefasst dargestellt.

  • Vom Nullsteuersatz sind nur Photovoltaikmodule (Module zur Erzeugung elektrischer Energie) umfasst. Nicht hingegen Hybrid-Kollektoren, die sowohl Strom als auch Wärme erzeugen.
  • Hinsichtlich der Einheitlichkeit der Leistung (aus umsatzsteuerlicher Sicht) stellt sich die Frage, ob Unterkonstruktionen für Photovoltaik-Carports und Photovoltaik-Zaunelemente nach allgemeinen Grundsätzen der Einheitlichkeit der Leistung das umsatzsteuerliche Schicksal der Lieferung des Photovoltaikmoduls teilen. Dem ist dem BMF folgend nicht so, da nur photovoltaikanlagenspezifische Komponenten als unselbständige Nebenleistungen zur Lieferung von Photovoltaikmodulen unter den Nullsteuersatz fallen.
  • Wärmepumpen fallen nicht unter den Nullsteuersatz – sie teilen nicht das umsatzsteuerliche Schicksal der Lieferung des Photovoltaikmoduls, auch wenn diese zusammen mit einem Photovoltaikmodul geliefert bzw. gekauft werden.
  • Wenn im Zuge der Installation einer Photovoltaikanlage gleichzeitig ein Teil des Daches saniert wird, so ist die Sanierung des Daches nicht begünstigungsfähig (i.S. einer Nebenleistung).
  • Wenn sich zwei Gebäude auf ein und demselben Grundstück befinden, gilt dann pro Gebäude 35 kWp oder gilt in Summe 35 kWp für beide Gebäude, weil sich erstens beide Gebäude auf demselben Grundstück befinden und zweitens ein räumlicher Nutzungszusammenhang besteht? Damit einhergehend stellt sich die Frage, ob ein Photovoltaikanlagenbetreiber mehrmals den Nullsteuersatz in Anspruch nehmen kann, wenn er mehrere Grundstücke besitzt, worauf sich gemäß Gesetz begünstigte Gebäude befinden. Dem BMF folgend kann ein Betreiber auch über mehrere Photovoltaikanlagen verfügen, da unter einer Photovoltaikanlage eine autonome, in sich abgeschlossene, funktionsfähige, technisch betriebsbereite Anlage zu verstehen ist. Entscheidend und dabei darauf abzustellen ist, ob die Anlage einen eigenen Wechseltrichter und einen eigenen Zählpunkt

Grundstücksvermietung durch Gemeinde – zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend

Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit dem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem eine Gemeinde ein Grundstück – konkret eine Sport- und Freizeitanlage – an einen Sportverein vermietete. Dabei sei zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden und zugleich auf die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet worden – dies ist eine häufige Vorgehensweise, um den Vorsteuerabzug bei der Errichtung und Vermietung von Gebäuden durch Gemeinden zu ermöglichen. Im Grunde ging es um die Frage, ob die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffs i.S.d. § 2 Abs. 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind oder nicht. Dabei ist zu beachten, dass der ständigen Rechtsprechung des VwGH folgend sich der Inhalt des Begriffs „Vermietung und Verpachtung“ in § 2 Abs. 3 UStG vom übrigen Vermietungsbegriff im UStG unterscheidet, da er enger auszulegen ist. Maßgeblich sind demnach für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften die zivilrechtlichen Kriterien, die für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags erfüllt sein müssen.

Für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags reicht es dem VwGH entsprechend nicht aus, wenn die Überlassung gegen einen bloßen Anerkennungszinssatz erfolgt oder gegen Ersatz der Betriebskosten. Wenn also zivilrechtlich die Mindestmiete nicht erreicht werden kann, ist nicht von einem entgeltlichen Mietverhältnis auszugehen – folglich ist die Gebrauchsüberlassung dem Hoheitsbetrieb der Gemeinde als Körperschaft öffentlichen Rechts zuzuordnen. Entscheidend ist somit, ob der Nutzungsüberlassung des Grundstücks ein entgeltlicher Bestandsvertrag oder ein unentgeltlicher Leihvertrag zugrunde liegt.

Für die Ermittlung einer solchen zivilrechtlichen Mindestmiete verweist der VwGH auf frühere OGH-Rechtsprechung, der zufolge ein Vergleich mit einem gleichartigen ortsüblichen Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgesehen ist. So kann von einem entgeltlichen Bestandsvertrag ausgegangen werden, wenn das bedungene Entgelt mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses ausmacht. Auf die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehenen Ermittlungsmethode für die Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses kann im vorliegenden Fall nicht zurückgegriffen werden. Dabei wäre vorgesehen, die laufenden oder zeitlich anteiligen Betriebskosten, eine jährlich anteilige AfA-Komponente i.H.v. mindestens 1,5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Grund- und Bodens einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen.

VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte „Liebhaberei“ zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der „großen“ und der „kleinen Vermietung“. Bei der „kleinen Vermietung“ handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer „großen Vermietung“ (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

Das Comeback des Handwerkerbonus

Es ist einige Jahre her, dass es schon einmal einen Handwerkerbonus gegeben hat. In den Jahren 2014 bis 2017 gab es in Österreich einen Handwerkerbonus, der damals bis zu 600 € betragen konnte (siehe dazu KI 06/16). Mit dem „Handwerkerbonus PLUS“ kommt es zur Neuauflage dieser Förderung, die Anreize für Umbauten, Sanierungen und Wohnraumschaffungen setzen will und gleichzeitig auch die Schwarzarbeit eindämmen soll. Die finale Beschlussfassung darüber soll im Nationalrat im April fallen, Details zur geplanten Regelung sind aber schon bekannt geworden:

Gefördert werden alle Handwerksarbeiten und Leistungen professioneller Handwerker (auch im Zuge von Neubauten) mit einem nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 2.000 € bzw. 20 % der Kosten (bis zu 10.000 €). Die Mindestkostengrenze für die Nutzung des Handwerkerbonus liegt bei 500 €. Die betroffenen Handwerksarbeiten müssen im Zeitraum zwischen 1. März 2024 und 31. Dezember 2025 durchgeführt werden. Die zugrundeliegenden Aufwendungen können steuerlich nicht als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Der Bonus soll je erwachsener Person im Haushalt einmal pro Jahr beantragt werden können.

Die finale Beschlussfassung ist wie bereits ausgeführt im April im Nationalrat geplant. Anschließend werden die Details zur Antragstellung und zu den Förderrichtlinien bekanntgegeben. Nach derzeitigem Informationsstand soll es ab Juli möglich sein, Rechnungen für Handwerkerarbeiten bei der Abwicklungsstelle einzureichen. Das in Aussicht gestellte Gesamtfördervolumen beträgt 300 Mio. €. Wir halten Sie selbstverständlich über die Gesetzeswerdung und Umsetzung am Laufenden!

Es wäre nicht Österreich, würde es nicht (zusätzliche) Initiativen von Bundesländern geben. Im Burgenland gibt es beispielsweise einen eigenen Handwerkerbonus, der vom Land Burgenland ausbezahlt wird und für den ein Rahmen von insgesamt 5 Mio. € besteht. Dieser kann ab 1. April 2024 bis einschließlich 10. Januar 2025 beantragt werden. Gefördert werden Handwerksarbeiten, die zwischen 1. April und 31. Dezember 2024 durchgeführt werden. Förderbar sind dabei die Kosten für Arbeitsleistungen für die Wohnraumsanierung durch burgenländische Unternehmen. Bei thermischer Sanierung können zusätzlich auch die Materialkosten gefördert werden. Die Höhe der Förderung liegt bei 25 % der Kosten, maximal jedoch 10.000 € pro Haushalt. Ein Antrag kann auf der Webseite des Landes Burgenland gestellt werden.

Mittels Herabsetzungsanträgen kann man in den Genuss der seit 2024 verringerten Mindest-KöSt kommen

Im Zuge des Start-Up-Förderungsgesetzes wurde die Mindest-Körperschaftsteuer (KöSt) für die GmbH und die FlexCo ab 1.1.2024 von jährlich 1.750 € auf 500 € reduziert (die Mindest-KöSt hängt am gesetzlichen Mindestkapital, welches von 35.000 € auf 10.000 € reduziert wurde). Zuvor betrug die Mindest-KöSt bei der GmbH grundsätzlich (außer in den ersten zehn Jahren nach Eintritt der Steuerpflicht) 1.750 € jährlich bzw. 437,50 € vierteljährlich. Im Quartal fallen somit nur noch 125 € an Mindest-KöSt an. Um so verwunderlicher war es, dass von der Finanzverwaltung oftmals KöSt-Vorauszahlungsbescheide mit der alten Mindest-KöSt von 437,50 € pro Quartal erlassen wurden. Laut BMF besteht in diesen Fällen keine gesetzliche Grundlage für eine amtswegige oder rückwirkende automatisierte Herabsetzung des Vorauszahlungsbescheides. Es bleibt also nur der Weg, über einen Herabsetzungsantrag einen neuen Vorauszahlungsbescheid mit der neuen Mindest-KöSt zu erwirken.

Anpassung der Größenklassen für Kapitalgesellschaften mit 2024

Die Einteilung in die jeweilige Größenklasse für Kapitalgesellschaften (Kleinstkapitalgesellschaft, Kleine, Mittelgroße und Große Kapitalgesellschaft laut UGB) hängt von den Kriterien Bilanzsumme, Umsatzerlöse und durchschnittliche Arbeitnehmeranzahl ab. Die Größenklassenkriterien entscheiden darüber, welche Unternehmen verpflichtet sind, ihre Jahresabschlüsse prüfen zu lassen, welche nur einen verkürzten Jahresabschluss beim Firmenbuchgericht offenlegen müssen oder auch darüber, ob es zu einer verpflichtenden Konzernabschlussprüfung für große Gruppen kommt. Auch für die Berichtspflichten nach der CSRD („nicht finanzielle Berichterstattung“) kann die Anhebung der Größenmerkmale Auswirkungen haben, da diese Berichtspflicht u.a. für große Kapitalgesellschaften gilt.

Im Zuge eines delegierten Rechtsakts der EU-Kommission wurden mit 1. Jänner 2024 die Größenmerkmale Bilanzsumme und Umsatz um je 25 % angehoben. Die Umsetzung ins österreichische UGB hat durch das BMJ zu erfolgen, wobei durch eine Verordnungsermächtigung auch andere als von der EU-Kommission festgelegte Werte festgesetzt werden können. Die Erhöhung der Schwellenwerte soll zu Erleichterungen für österreichische Unternehmen in Hinblick auf Prüfungs- und Berichtspflichten führen. Hintergrund ist die hohe Inflation und der dadurch bedingte hohe Anstieg bei Bilanzsumme und Nettoumsätzen der Unternehmen. Die neuen Schwellenwerte der EU-Kommission sind zwingend für am oder nach dem 1.1.2024 beginnende Geschäftsjahre anzuwenden. Wahlweise können die Mitgliedstaaten die erhöhten Schwellenwerte bereits für Geschäftsjahre ab dem 1.1.2023 anwenden.

Wir werden Sie über die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden halten.

Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) – die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig – wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt – die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte – auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur – dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten – eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist – es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.